XXX小区业主大会议事规则(草案)

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第一章 总则

为维护本物业小区全体业主的共同利益和合法权益，规范业主大会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律、法规和政策文件，制定本业主大会议事规则。

本小区实行业主大会制，由物业管理区域内全体业主组成。业主大会设立业主委员会，为业主大会的执行机构。

业主大会、业主委员会应当自觉接受物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处、所属社区的指导和监督，积极配合相关行政管理部门，依法履职，规范运作。

第二章 业主大会

业主大会名称

本业主大会名称为XXX花园业主大会（位于江宁区XX街道）

业主大会议事内容

本业主大会的议事内容包括下列事项：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）决议业主委员会的工作职责和经费；

（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；

（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（七）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（八）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（九）决议申请改建、重建建筑物及附属设施；

（十）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十一）决议申请分立或者合并物业管理区域；

（十二）制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

（十三）制定物业合同无法履行等情形的应急预案；

（十四）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；

（十五）声明劝阻业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，直至向人民法院提起诉讼；

（十六）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；

（十七）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项；

（十八）监事会成员、业主小组代表选举决议。

业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且占人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八至第十项的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（属于维修资金应急使用项目的除外），应急使用项目根据《江苏省物业管理条例》第七十六条规定执行；

决定前款第十一项的，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意；

重大事项一般标准，涉及的业主共有资金超过 10000元属于重大事项；

业主共同决定的本条款中其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

业主大会定期会议

业主大会定期会议按照下列要求召开：

（一）业主大会每年召开1次定期会议，召开时间为11月。业主大会定期会议由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

1、物业管理情况报告；

2、业主委员会工作情况报告及下年度工作计划；

3、业主大会收支情况报告；

4、物业管理区域内公共收益分配明细；

5、业委会成员互评与自我评价表；

6、共有资产清单；

7、其它重要事宜。

（二）业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

1、审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作计划；

2、选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；

3、决议物业管理有关事项；

4、审查业主共有资金收支情况；

5、审查下一年度工作改进方案及计划进度；

6、其他重要事宜。

业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就需要业主大会会议表决的有关事项征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。

业主委员会应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

业主大会临时会议

有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议：

（一）双20%以上业主就物业管理共同事项提议；

（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议召开的；

（三）物业服务合同届满前三个月，最多不得提前六个月;

（四）发生重大事故或突发事件，需要及时处理的；

（五）符合法规、法规要求召开临时业主大会会议情形的；

（六）监事会全体成员或者过半业主小组代表提议；

双20%以上业主认为需要改（换）选现任全部或半数以上业主委员会成员的，由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会指导提议业主召开临时业主大会。

临时会议提议

提议召开业主大会临时会议的，提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会，业主委员会、会议召集人应当自收到业主提议召开业主大会临时会议之日起三十日内核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告，小区线上公告渠道（业主小组管理微信群、社区网格微信群等），书面决定应同时告知辖区社区居（村）民委员会。

业主委员会、会议召集人决定不召集业主大会临时会议的，应当在前款所述书面决定中载明理由。业主对业主委员会作出的书面决定有异议的，可以于书面决定公示后15日内向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，由街道办事处（乡镇人民政府）依法协调处理，组织召开业主大会临时会议。

业主大会方式

本业主大会会议采用下列方式征求意见：

（一）书面征求意见形式（一式三联，业主、业主委员会、社区各持一联）;

（二）使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台；

（三）短信征求意见形式。

（四）委托属地社区居民委员会（全要素网格员）。

业主大会公告、意见征集

意见征集和上一条中的征求意见有什么区别

业主大会业主大会发布决议、公告，业主委员会发布公告、通告、意见征集书采取下列方式（ 可复选）：

（一）本小区公告栏；

（二）物业行政主管部门建立的业主自治信息发布平台；

（三）各单元门；

（四）社区全要素网格化管理服务平台；

（五）其他适宜显著位置；

（六）通过业主小组代表通知、反馈；

（七）小区线上管理、沟通平台（小组微信群或社区网格微信群或楼栋微信群）。

业主委员会在单元门厅、地库显著（位置）设提案箱、提案簿，并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主小组代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议。

业主委员会根据业主、业主小组代表的提议、意见、建议和相关法律、法规的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会会议决议。

业主大会流程

业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备。业主委员会（或会议召集人）负责开会前的准备工作。主要包括：拟定议案、制定征询意见表、表决票、核实业主信息、确定会议形式、会议时间、会议地点，公告会议提案和议案，并书面征集修改建议，公告期不少于7日，并报属地社区居民委员会，接受其指导、监督。

（二）意见反馈。业主委员会（或会议召集人）综合征集到的书面建议，经充分酝酿后，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由。

（三）发布公告。业主委员会（或会议召集人）完成议题征集和调整修改后，将会议通知告知全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于15日。

（四）会议召开。业主委员会（或会议召集人）负责组织召开业主大会会议。采用书面征求意见形式的,业主委员会（或会议召集人）应在投票日期7日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。召开业主大会会议时，接受物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会指导、监督。

（五）表决票送达。业主委员会（或会议召集人）负责向全体业主送达表决票和有关业主大会会议资料，以下方式均视为完成送达义务：

1、送达至业主在本物业管理区域的住所，并由业主本人或住所内经业主授权的其他人员签收回执单；

2、按照业主预留至业主委员会（物业服务企业）的联系地址、通讯方式发送邮局挂号信；

3、按照业主认可并预留至业主委员会（物业服务企业）的通讯方式，采取发送手机信息等可追述证据的方式；

4、使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台的遵照平台规则及相关要求。

（六）表决形式。

1、业主大会会议采用书面表决形式的，表决票采取下列方式（可复选）：纸质表决票、手机信息、社区全要素网格化管理服务平台、电子邮件、其他可溯源工具；

2、业主大会会议使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台，遵照平台规则及相关要求；

（七）表决票回收

业主大会会议采取下列方式回收选票，由业主委员会（或会议召集人）在发布业主大会会议公告时载明：

1、由业主委员会（或会议召集人）派员向业主回收；

2、业主大会会议使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台的，遵照平台规则及相关要求;

3、手机信息表决的，由业主委员会（或会议召集人）派员设置公告手机号码接受；

4、社区全要素网格化管理服务平台；

5、其他（手机、邮箱）。

（八）公告业主大会会议情况。业主委员会（或会议召集人）完成会议表决票回收和结果统计后，应公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主楼幢房号、建筑面积、表决票权数和具体表决意见。公示期不少于7日。公示期间内，业主认为表决清单中公示的表决意见与本人真实意见不符的，可以要求业主委员会（或会议召集人）补正表决清单。

（九）公告业主大会会议决议。前项公示期满后，业主委员会（或会议召集人）完成表决清单补正和表决结果统计后，应当公告业主大会决议，同时书面告知当地社区居（村）民委员会。

（十）资料归档。业主委员会（或会议召集人）应做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会（或会议召集人）发布或签署，加盖印章后存档，同时报属地社区居民委员会留存。

（十一）业主核查。业主认为业主大会会议表决票涉嫌伪造、篡改，或不是业主真实意思表达的，应提供业主身份证明及有效证据材料，在业主大会决定自生效之日起一个月内，可向业主委员会或属地社区核查。

业主大会决议

业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主、住户具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委托代理人

业主可以委托代理人参加业主大会会议。代理人应当持业主身份证明、业主产权证明、代理人身份证明以及业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主参加；业主为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议，行使投票权；

（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议；

（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议。

业主表决意见

业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项，表决结果分别统计。业主的表决权按照面积和人数计算。

（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：

1、专有部分面积，按照房地产登记部门颁发的房屋权属证明所记载的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

2、建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。

（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定：

1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

2、总人数，按照前项的统计总和计算。

已领取房地产登记部门颁发的权属证明的车库、车位，按照权属证明记载的面积计算；尚未领取权属证明但具有销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权；无法进行转移登记的车库、车位，不计算投票权。

业主大会决议

业主大会对所提议案作出决定的，业主或业主委员会在六个月内不得以同一内容再次提议召开业主大会会议进行表决。

业主大会印章管理

本业主大会建立印章管理制度如下：

（一）业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，由业主委员会会议决定印章暂时保管人，并办理暂时交管手续。印章保管人对印章应当妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。

（二）业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当经三分之二以上委员决议通过，并且应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。

（三）违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。业主大会业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

（四）业主委员会印章保管人应当在下列情形下主动将印章交至属地街道物管办保管。

1、业主委员会已无法正常开展工作的；

2、业委会委员已低于5人或不足半数的；

3、因印章使用违反相关规定、规章造成重大涉稳事件的；

4、法规规定的其它情形。

共有资金基本账户管理

业主大会参考下列原则制定业主共有资金基本账户财务管理制度：

（一）属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责业主大会的财务管理。

（二）业主委员会应明确业主共有资金财务管理负责人，该负责人承担会计管理责任；财务管理人员由会计、出纳组成，岗位应分工明确。会计人员负责建立会计账册，审核原始单证，编制会计凭证，登记会计账册，编制会计报表；出纳人员负责货币资金的日常收支管理，出纳人员应建立现金日记账和银行存款日记账；出纳现金收支应日清月结，月未会计与出纳应进行对账，确保业主大会的财产安全完整。

财务人员至少具备会计从业资格证书，初级会计资格证，应坚持原则，依照《中华人民共和国会计法》和相关财税法规的规定进行会计核算。

业主委员会应建立内部控制制度，会计人员与出纳人员必须岗位分离，会计人员不得经手现金收支和实物资产管理；出纳人员不得兼管审核、会计档案保管和各类帐目的登记工作。业主委员会负责费用审批的人员与事务经办人员应执行分离制度，负责费用审批的人员，不得经手物品和劳务采购等事务工作。费用报销必须由经办人填写报销单据并签字确认，业主委员会其他委员或其他同行人员签字证明，业主委员会主任审批。

业主委员费用审批应遵守业主委员会议事规则中有关费用开支的规定，重大费用开支须经业主大会会议通过。

（五）全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时，统一由会计开据收款收据，款项交由出纳收款入账并在收款收据上签字加盖财务印章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益，每年应当主动接受审计单位审计。

（六）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，建立完善的财务管理制度和财务核算体系，按照相关规定建立日常资金和专用资金的银行存款账户和资产管理台账，财务账目实行公开化，接受业主监督。

（七）业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。

（八）会计核算年度结束，业主共有资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。

（九）业主、业主委员会及其委员会不得侵占属于本物业管理区域全体业主或部分业主所有的资金；侵占全体业主或部分业主所有资金的，受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

业主大会资料移交

本业主大会印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度如下：

（一）业主委员会换届的，业主委员会尚在任期的，应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。业委会任期届满，但换届改选小组尚未成立的，业委会应当自任期届满之日起十日内将上述材料移交街道办事处（镇人民政府）保管。街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

（二）保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人、并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。

（三）业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处暂时保管。

公共收益使用

小区公共收益扣除必须使用金额，剩余金额按下列方案顺序执行~~（需经业主大会表决通过）~~：

1、剩余部分优先补充小区专项维修资金账户已使用的数额；

2、剩余部分按小区业主应缴费面积分摊至每户抵扣物业管理费（按月抵扣）。

2、转存进业主共有资金基本账户；

3、业委会经费支出，年固定经费1万元整，超过的部分需业主大会经过表决通过，年总支出超过6万（不包括业委会津贴）的部分，需要经过业主大会表决通过；

4、业委会津贴（津贴领用标准参考第十八条）；

5、审计费用；

6、财务人员工资；

7、剩余部分现金分红（按每户专有面积平均分配，需经业主大会表决通过）。

业委会经费

公共收益及业主大会、业主委员会等经费使用方案：

一、公共收益：小区公共收益扣除必须使用金额，剩余经费按下列 方案要执行（需经业主大会表决通过）：

1、剩余部分全部归集至小区公共维修资金账户；

2、剩余部分按小区业主应缴费面积分摊至每户抵扣物业管理费（按月抵扣）。 移动至上一条中

业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：

（一）~~电话费、~~纸张费、邮递费等日常办公等费用；

（二）委员津贴，津贴领用标准参考第十八条：

（二）中秋、纳凉晚会等小区活动开支；

（三）维修经费等；

（四）监事会、业主小组代表日常工作经费。

业委会津贴

业主委员会成员每月可领取工作津贴，津贴发放标准分为下列三个等级:

（一）一级标准：主任 1200元, 副主任900元, 委员 600元；

（二）二级标准：主任800元，副主任600元，委员400元；

（三）三级标准：主任400元，副主任300元，委员200元。

业主委员会首年按照二级标准领取工作津贴，年底业主大会决议业委会次年工作津贴领取标准。

业委会经费来源

业主大会、业主委员会等开展工作的经费，不得强制要求物业企业或其他管理人承担，其工作经费来源，采用下列第（ ）种筹集方式：

（一）小区公共收益；

（二）业主自愿捐赠；

（三）其他收益来源。 。

业主共有资金

业主共有资金及业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理。经费收支账目于每月15号在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

小区公共收益收支使用情况，原则上由业委会和监事会共同选定的审计单位于每年12月进行审计并公示结果，审计费用从小区公共收益中列支。

业主委员会经费使用情况，应于每届业主委员会任期届满三个月前，进行离任审计，审计费用从小区公共收益中列支。

第三章 业主委员会

业主委员会职责

业主委员会应当服从属地党组织领导，接受属地社区居民委员会的指导和监督，执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；

（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；

（八）配合街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；

（九）定期向业主大会报告物业管理情况；

（十）拟订业主委员会的年度财务预算方案、经费审计报告，提交业主大会会议决定；

（十一）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；

（十三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十四）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；

（十五）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案和业主共有资金管理方案，提交业主大会会议决定；

（十六）建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

（十七）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失；

（十八）在共有财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任；

（十九）追缴首次业主大会筹备资金10万元整；

（二十）盘点小区业主共有资产清单并整理入档并公示；

（二十一）盘算历年公共收益账目收支、结余明细（如地面/地下停车位租金/临停费收益、广告收益、商务合作收益等）并公示；

（二十二）审查现有共有部分经营合同或协议并公示；

（二十三）核查历年公摊水、电费等收支、结余明细并公示；

（二十四）启动物业续聘、选聘等流程，重新签订正式的物业服务合同等；

（二十五）召开业主大会就业主小组代表、监事会选举进行决议；

（二十六）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员条件

业主委员会成员由本物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力； 

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（四）具有一定组织能力；

（五）具备必要的工作时间；

（六）具有完全民事行为能力的年龄须满18周岁以上，65周岁以下，身体健康，无重大疾病史的业主；

（七）实际居住在本小区（居住在本小区半年以上）；

业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。本物业管理区域内，一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。一套房屋的房屋权属证明上业主人数超过一人的，由证载业主授权其中一人参加业主委员会的选举。

禁止担任业主委员会情况

有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员：

（一）房屋产权人或共有人已担任业主大会筹备组成员的；

（二）不具有完全民事行为能力的；

（三）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

（四）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的（是否改变房屋外貌，对于临时管理规约中没有约定的，门、窗位置，封闭阳台，防盗窗，晒衣架等，以平面、侧面投影与原设计有无发生变化为依据）；

（五）未按照规定公共水电分摊费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的；

（六）违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的；

（七）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的；

（八）有不良信用记录情节严重的；

（九）具备履职条件，应当履行业主自治活动职责而不履行的；

（十）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形；

（十一）同时担任监事会成员、业主小组代表的。

如果有业主隐瞒上述情况进入业主委员会，经所在地社区核实后业委会成员身份自动失效，所空出的位置按本文第三十三条处理。

业委会成员组成

业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任1名。本物业管理区域选举候补委员1名。

业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超过3年，连选可以连任，最多连任2届，原则上在担任业主委员会委员中中共党员业主要达到半数以上。

业主委员会候选人推选方法

业主委员会候选人及委员选举产生方法:

（一）采取差额或者等额选举的办法推选业主委员会委员

1.根据小区情况，采取差额选举方式，差额 2 名。

业主应从10名候选人中投票选出正式委员7名。未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

如根据本文第二十二、二十三条业委会候选人条件审核通过的报名候选人超过拟征集人数，则由审核通过的报名人互推产生正式候选人10名。

2.如根据本文第二十三、二十四条业委会候选人条件审核通过的报名候选人为12名，则实行等额选举。

2.根据小区情况，采取等额选举方式。

（二）互推办法

1.业委会候选人互推采取无记名投票；

2.若符合业委会候选人资格条件的报名人员超出拟征集人数（10人），由符合业委会候选人资格条件的报名人员互推产生10 名正式候选人，票数位列前10名（含并列）者即为当选,如当选最后一名出现两人或以上并列情况，以抓阄方式决定；

3.每一张互推票所选的人数等于或者少于6名，为有效票；多于8 名额的、无法辨认的或者未按照规定符号填写的选票，为无效票；有效票、弃权票、无效票累计总数为投票数。

3.业委会候选人，须亲自参加本次推选会议，若不能亲自参加会议，视为自动放弃资格。

（三）候选人排序方法

印发选票，按姓氏笔划排序，姓氏笔划相同，按拼音字母排序。

业主委员会主任推选方法

业主委员会主任和副主任在全体委员中推举产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新推举产生业主委员会主任或者副主任。

业主委员会主任职责

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：

（一）负责召集业主委员会会议；

（二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

（三）主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；

（五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

（六）执行业主大会，业主委员会决定；

（七）完成业主委员会交办的工作。

业主委员会副主任职责

业主委员会副主任履行以下职责：

（一）协助业主委员会主任工作；

（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

（三）业主委员会主任缺席时，代行其职责；

（四）执行业主大会，业主委员会决定；

（五）完成业主委员会交办的工作。

业主委员会委员职责

业主委员会委员依法履行以下职责：

（一）参加业主委员会会议等有关活动；

（二）参与制订业主委员会工作计划和实方案，定期向全体业主报告工作开展情况；

（三）参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

（四）联系业主、业主小组代表、广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

（五）承担业主委员会布置的专项工作；

（六）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。

业主委员会换届

业主委员会任期届满90日前，根据相关法律、法规、政策，由街道办事处（镇人民政府）依法指导、协助成立换届改选小组，开展下列更换选举筹备工作：

（一）起草任期届满的业主委员会工作情况的报告；

（二）将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历、工作履历等在本物业管理区域内公示，公示时间不少于15天。

业主委员会委员完成换选后，应当及时办理变更备案手续。

业主委员会换届逾期

业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会依法组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会委员候选人产生方式

业主委员会委员候选人采用第( 可复选 ）种以下方式产生：

（一）由业主报名自荐；

（二）由换届改选小组中**50%**以上成员共同提名；

（三）由10名业主联名推荐；

（四）由楼栋、片区业主推荐产生。

业主委员会递补

业主委员会委员任期内出现名额空缺的，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员递补后，业主委员会人员总数仍不足总数二分之一的，由属地街道指导社区组织重新筹备召开业主大会，选举业主委员会。

业主委员会委员职务终止

业主委员会委员成员有下列情形之一的，其成员资格及业主委员会职务自行终止，并应当自终止之日起7日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：

（一）丧失本物业管理区域业主身份的；

（二）以书面形式提出辞职并在本物业管理区域内公示的；

（三）经街道或社区书面或电话通知，不参加街道、社区组织调解物业联席会议相关情形累计达五次的；

（四）有失信、犯罪行为的；

（五）不履行业主义务的，不按时交纳物业服务费用且规定期限内未整改的，不履行委员职责的；

（六）本人配偶及其直系亲属在本小区物业服务企业任职的；

（七）利用委员资格谋取私利的；

（八）依法应当终止的其他情形；

（九）隐瞒本文第二十三条情况进入业主委员会的，经监事会、社区、街道核实确认的。

有前款情形之一的，业主委员会应当及时公示业主委员会成员资格及业主委员会职务终止，公示时间不得少于7日（业主委员会拒不公示的，由属地社区代行公示）。

业主委员会会议召开原则

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会会议应当按照下列原则召开：

（一）每月应召开一次业主委员会定期会议；

（二）经三分之一以上业主委员会委员提议，应召开业主委员会临时会议；

（三）业主委员会主任认为有必要的，应召开业主委员会临时会议；

（四）其它法律、法规要求召开业主委员会会议的。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议召开规则

业主委员会会议按照下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等；主任和副主任均不履职的。三分之一以上的委员可以提议召开业主委员会会议，可由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议；

（二）业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议；委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，业主委员会会议应当邀请社区派员列席；

（三）业主委员会会议的召开由召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；

（四）讨论、决定物业管理公共事项的，应在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议；

（五）做好会议记录并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

（六）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过；

（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档；

业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

会议记录

业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。

业主委员会会议书面记录由会议主持人和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

会议记录公开

业主可以向业主委员会提出申请，查阅业主委员会所有会议资料，业主委员会采取下列方式均视为回复业主申请：

（一）在接到申请之日起15日内，在物业管理区域内公示相关资料、会议记录等；

（二）在接到申请之日起15日内，书面回复申请人；

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起15日内予以答复。

业主委员会应在业主委员会会议、业主大会结束后十五日内，整理会议书面记录和会议相关资料，在小区线上公开平台公开。业主可以随时查看所有会议资料。

业主委员会工作档案

业主委员会应当建立包含下列内容的工作档案：

（一）物业管理区域内的物业资料；

（二）各类会议记录纪要；

（三）业主大会业主委员会作出的决议、决定等书面材料；

（四）业主大会成立备案及业主委员会委员产生、备案及更新备案的材料；

（五）业主清册及联系方式；

（六）签订的物业服务合同；

（七）有关法律、法规和业务往来文件；

（八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；

（九）建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册；

（十）利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册；

（十一）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册；

（十二）业主委员会应在小区设立“业主事务公告公示栏”并按宁房物字（2017）148号文规定公示相关内容；

（十三）其他相关资料。

业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理存档期不少于15年，一般资料存档期不少于5年。

业主委员会财务人员

业主委员会应公开招聘一名财务人员，财务人员的资质要求：

1、会计从业资格证书

2、初级会计资格证

业主委员会财务人员的职责：

（一）严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度；

（二）认真审查各种报销或支出的原始凭证；

（三）根据原始凭证，做好现金和银行账目；

（四）负责到银行办理经费领取手续，支付和结算；

（五）负责支票签发管理；

（六）保管现金、空白支票、空白收据；

（七）作好津贴的造册发放工作；

（八）定期向业主委员会汇报财政收支情况；

（九）做好财务收支明细表；

（十）向业主提供业主大会预算的复印件、业主大会财务报表的复印件等财务资料；

第四章 监事会

监事会组成与任期

监事会由5名监事和2名候补监事组成，监事会成员由业主大会选举产生。监事会就任及任期届满时间与业委会相同。监事会选举由业委会、换届改选小组在社区（或街道）的指导下与业委会选举同时进行。

监事可以连选连任。

监事候选人条件

监事候选人应当符合以下条件：

1. 符合议事规则第二十二条中业委会成员条件；
2. 属于常住本小区的业主；

1、具有完全民事行为能力；

2、属于常住本小区的业主、业主配偶或成年直系亲属；

3、模范遵守业主大会《议事规则》，遵守《管理规约》，模范履行业主义务，未无故拖欠物业管理费和物业专项维修资金；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、自愿无偿为小区服务。

禁止担任监事的情况

下列人员不能担任监事：

1、业委会委员、候补委员、业主小组代表及其亲属；

2、本人或亲属已成为业委会委员候选人或监事候选人的；

3、本人或亲属在本小区物业服务企业就业的；

4、正在被执行刑罚的人员；

5、其他明显不适宜担任监事的人员；

6、属于议事规则第二十三条禁止担任的情况。

监事候选人产生方式

监事候选人按下列方式产生：

1、符合条件的人员自我推荐；

2.十名以上业主可以联名推荐一名监事候选人，但应得到被推荐人同意；

3、在前述推荐人选中，换届选举小组在社区（或街道）的指导下审核并确定最终的监事候选人。

监事会选举

监事选举实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。选举按下列程序进行：

1、在业主大会召开十五日前，业委会或筹备组应将候选人情况在本小区公示。公示内容应包括候选人基本情况、栋房号、照片及主要经历；

2、业委会或筹备组在规定时间内发放并收回选票，统计投票结果；

3、候选人按照预定名额及得票票数顺序当选,但因不符合法律规定本次业主大会无效的除外。

监事会成员公示

选举监事的业主大会闭幕后三日内，业委会应召集首次监事会会议,由监事推举产生监事长一名。在监事会首次会议后三日内，业委会应将监事选举情况及当选监事、监事长名单在小区内公示，同时书面报送社区。

监事会成员职务终止

监事在任期内有下列情形之一的，其监事职务终止，并由监事会通知业委会在小区内公告：

1、不符合本章程第三条规定的条件或属于本章程第四条规定情形之一的；

2、无正当理由拒不履行监事职责的；

3、一年内无故缺席监事会会议两次的；

4、因疾病等原因无法继续履行监事职责的；

5、提出辞职的；

6、经业主大会罢免的。

监事会递补

监事会因各种原因缺员的应从，监事会应通知业委会及时组织召开业主大会补选。监事会缺员超过二分之一的，补选完成之前，监事会的职权收归全体业主代表。

监事会因各种原因出现名额空缺的，由候补监事按照得票顺序自动补足；候补监事递补后，监事会人员总数仍不足总数二分之一的，由业委会或者属地街道指导社区组织重新筹备召开业主大会，选举监事会成员。

监事会职权

监事享有下列职权：

1. 列席业委会会议、监督业委会及业委会委员依法行使职权；
2. 监督业委会及业主小组代表行使职权；

3、就业委会及业委会委员的工作，有权就业主大会会议议案（提案）提出异议，给业主质疑；

4、召开监事会会议，对监事会职权范围的各项事务享有提案权、辩论权和表决权；

5、辞去监事职务的权利；

6、监事会、业委会共同商订（形成会议公告）选定审计单位对共有资金进行审计；

7、提起临时业主大会，就更换业主委员会等重大事项进行决议；

8、对未履行监事义务的监事提出劝告、内部批评和通报全体业主的权力

9、业主大会授予的其他职权。

监事会职责

监事会应履行以下职责：

1、对业委会拟提请业主大会表决的提案、议案、报告、计划、规章制度案等进行审议、听证和质询；

2、接受、收集小区业主及住户对业委会工作的投诉、意见和建议；

3、根据业主或住户的投诉，决定是否启动相关调查程序对业委会或业委会委员的行为进行调查，提出调查结果和相应处理意见；

4、对经查证属实的业委会或业委会委员违反国家法律、法规或《议事规则》、《管理规约》的行为，监事会有权要求业委会或相关业委会委员限期纠正。业委会或业委会委员的上述行为造成业主较大损失的，监事会可以启动召开业主大会程序，要求业主大会罢免业委会或相关业委会委员；

5、安排监事列席业委会会议；

6、监督业主大会决议事项的实施与执行。

监事会渠道公开

监事会应搭建接受业主和住户的投诉、意见和建议的渠道，并在小区公告栏，小区线上管理群内通知公示，可以设置下列渠道：

1. 电子邮箱
2. 手机，微信

监事会工作小组

监事会可根据具体情况组建专门工作小组，开展专项工作。

监事会会议

监事会会议应当有超过二分之一的监事出席方为有效，监事会做出的决议须经超过二分之一的监事同意方能通过。

监事会会议召开

监事会会议采用不定期会制。在下列情况下，监事会应当在七日内召开监事会会议：

1、监事长认为有必要召开的；

2、业委会要求召开的；

3、三分之一以上监事要求召开的；

4、百分之五以上小区业主要求召开的。

监事会会议由监事长召集并主持；监事长不能召集或主持的，可以委托一名监事召集或主持。监事长无正当理由不召集或主持会议的，由二分之一以上的监事推举一名监事召集并主持监事会会议。

监事会会议流程

监事会会议按照以下程序召开：

（一）会议筹备。监事长（或会议召集人）负责开会前的准备工作。主要包括：拟定议案、确定会议形式、会议时间、会议地点，提前3日通知全体监事会成员，可以视具体情况邀请与议题有关的业委会委员或业主列席会议，并听取他们的意见。

（二）会议召开。监事长（或会议召集人）负责组织召开监事会会议，监事会成员讨论相关议题，并形成决议。

（三）公告会议决议。监事会会议做出的决议，应送业委会备案。监事会的会议决议，应在会议之后三日内，由监事长或会议主持人签字后以书面形式在小区内公告。

（四）资料归档。监事长（或会议召集人）应做好监事会会议记录；参会人员和监事长签署后，加盖印章后存档。

监事会会议形式

监事会会议可以采用电话、网络即时通讯、书面会签、集中讨论等形式。监事会采取记名投票或举手的方式表决，对议题的表决情况应计入会议笔录。每名参会监事有一票表决权。

监事会经费

监事会办公经费从业委会工作经费中开支。每年定期业主大会前，监事会提出下一年度办公经费预算，由业委会提交业主大会表决。业主大会批准的预算内办公经费开支，由业委会报销入账。

第五章 业主小组代表

业主小组代表议事内容

业主小组代表议事内容包括下列事项：

（一）发起或者提议变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

（二）制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

（三）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；

（四）制定物业合同无法履行等情形的应急预案；

（五）发起或者提议议事规则第二条以外的其他的事项。

业主小组共同决定的事项，应当整理成草案，提交业委会决策，如有需要，提交至业主大会表决。

业主小组代表会议

业主小组代表会议采用不定期会制。在下列情况下，业主委员会应当在七日内组织召开业主小组会议：

1、过半业主小组认为有必要召开的；

2、业委会要求召开的；

3、百分之十以上小区业主要求召开的。

业主小组代表会议召开流程

业主小组代表会议按照以下程序召开：

（一）会议筹备。业主委员会（或会议召集人）负责开会前的准备工作。主要包括：拟定议案、确定会议形式、会议时间、会议地点，公告会议提案和议案，并提前15田书面征集修改建议，公告期不少于7日，通知全体业主小组代表。

（二）小组内部宣传。业主小组代表在各自小组划分区域内宣传会议议案，收集、整理本小组区域内业主意见和建议。

（三）会议召开。业主委员会（或会议召集人）负责组织召开业主小组代表会议。

小组区域划分

本住宅小区共设23个小组区域，每个区域设业主小组代表1人，共计23 人，各小组区域划分如下：

小组编号	小组范围
01	一栋一单元
02	一栋二单元
03	二栋一单元
04	二栋二单元
05	三栋一单元
06	三栋二单元
07	四栋一单元
08	四栋二单元
09	五栋一单元
10	五栋二单元
11	六栋一单元
12	六栋二单元
13	七栋一单元
14	七栋二单元
15	八栋至十六栋
16	十七栋一单元
17	十七栋二单元
18	十八栋至二十六栋
19	二十七栋一单元
20	二十八栋至三十四栋
21	三十五栋一单元
22	三十六栋一单元
23	三十六栋二单元

业主小组代表任期

业主小组代表由23名业主组成，各小组代表由各小组区域内业主投票确定，与业委会、监事会同时选举产生。

业主小组代表就任及任期届满时间与业委会相同。业主小组代表选举由业委会或者换届改选小组在社区（或街道）的指导下与业委会选举同时进行。业主小组代表可以连选连任。

业主小组代表职权

业主小组代表享有如下职权：

1、列席业主委员会会议，监督业委会委员依法行使职权；

2、出席业主小组代表会议，对小组范围的各项事务享有提案权、辩论权；

3、辞去业主小组代表职务的权利。

4、过半业主小组代表联名可提议召开临时业主大会，就重大事项进行决议。

5、业主大会授予的其他职权。

业主小组代表职责

业主小组代表应当履行如下职责：

1、执行业主大会的各项决议；

2、监督业委会、各区域内业主遵守议事规则和管理规约相关规定。

3、参与并监督业主大会决议事项的实施与执行。

4、向小组区域内业主传递各项公告、通知、决议等资料。

5、收集小组区域内部的意见和建议，向业委会发起提案。

6、维护各小组区域内部业主的变动情况。

业主小组代表候选人条件

业主小组代表候选人应当符合以下条件：

1、具有完全民事行为能力；

2、属于常住本小区的业主、业主配偶或成年直系亲属；

3、模范遵守业主大会《议事规则》，遵守《管理规约》，模范履行业主义务

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、自愿无偿为小区服务。

业主小组代表候选人产生方式

业主小组代表候选人按下列方式产生：

1、符合条件的人员自我推荐；

2、五名以上本小组区域业主可以联名推荐一名业主小组代表候选人，但应得到被推荐人同意；

3、在前述推荐人选中，筹备组在社区（或街道）的指导下审核并确定最终的业主小组代表候选人。

业主小组代表选举

业主小组代表选举实行差额选举，选举按下列程序进行：

1、在业主大会召开十五日前，业主委员会或者筹备组应将候选人情况在本小区公示。公示内容应包括候选人基本情况、栋房号、照片及主要经历；

2、业主委员会在规定时间内发放并收回选票，统计投票结果；

3、候选人按照预定名额及得票票数顺序当选,但因不符合法律规定本次业主大会无效的除外。

业主小组代表名单公示

业主大会业主小组代表选举结束后三日内，业委会应召集首次业主小组代表会议。在业主小组代表首次会议后三日内，业委会应将业主小组代表选举情况及名单在小区内公示。

业主小组代表职务终止

业主小组代表在任期内有下列情形之一的，其业主小组代表职务自动终止，并由业委会在小区内公告：

1、无正当理由拒不履行业主小组代表职责的；

2、因疾病等原因无法继续履行业主小组代表职责的；

3、提出辞职的；

4、50%以上小组区域内业主联名提议罢免的，经业委会监事会审核符合终止条件的；

业主小组代表补选

业主小组代表因各种原因需要补选的，由业委会及时组织小组内业主重新选定新的代表。补选完成之前，业主小组代表的职权收归业委会。

第六章 业主监督与行政指导

业主监督权力

业主可以就业主大会运行情况和业主委员会、监事会、业主小组代表、物业管理委员会履行职责情况，行使下列权利：

（一）按议事规则约定发起业主联名，召开业主大会临时会议；

（二）对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议；

（三）参加业主大会会议，就小区共同管理事项行使表决权；

（四）参加业主小组议事，就小组共同管理事项行使表决权；

（五）选举业主委员会成员和本区域内业主小组代表，并享有被选举权；

（六）旁听业主委员会会议；

（七）监督业主委员会的日常工作，并提出建议；

（八）通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；

（九）根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料；

（十）法律、法规规定的其它权利。

接受行政指导

业主大会、业主委员会、监事会、业主小组代表应当依法配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知社区居（村）民委员会，并听取其意见。

业主申诉渠道

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请，并提供相关违法事实证明材料；认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请，同时附相关违法事实的证明材料。

业主委员会无法正常运行

业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处责令期限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。

第七章 附则

**

本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规则，经业主大会会议表决通过之日起生效。

本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。

**

本议事规则对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，议事规则的效力及于物业的继受人。

本议事规则自业主大会会议表决通过之日（ 　 　年 月 日）起生效。

**

制定和修改的业主大会议事规则，应当按照规定报物业所在地街道办事处（镇人民政府）备案。

**

本议事规则全体业主各执1份，业主委员会保存3份。